再如设计方案评价指标中的性价比，实际就是项目功能与成本之比(即项目的价值)。运用价值工程在保证工程功能不变的情况下，降低项目投资。案例：重庆某电影院，由于夏季气温高，需设计空调系统降温，以满足人们舒适度的要求。原方案：机械制冷系统(氟利昂制冷)需资金50万。新方案：经过价值分析，决定采用人防地道风降温，功能不变，造价可大大降低。经过试验、测定，室外空气经地下岩体地道(长度约150m)降温，可达到空调温、湿度要求，地道是一个天然的人工冷源，再经风机和少量送风管道至电影院大厅，将风速控制在人们所要求的范围内，满足了电影院空调的要求。仅用资金5万元，而且运行费、电耗、维修费也大大降低。其他指标由于篇幅所限，不再一一阐述。

　　目前，在这套体系中，已有《房地产开发项目经济评价方法》、商品住宅性能评价、国家康居住宅示范小区等评价指标，可在此基础上进一步建立、完善。

　　1.2建立一支素质较高的从业人员体系

　　一个项目的可行性研究小组，一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。

　　经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析，避免发生重大的偏差。

　　社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导。

　　市场调查人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况，来分析当前市场的状况，并与经济分析专家一起预测未来趋势。

　　造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价格进行正确的估算。

　　注册房地产估价师是研究小组的核心，它的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析，并负责归纳其他人员所完成的工作，综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识，对项目做出计算和总评价，编写可行性报告(可行性研究操作流程见图1)。

　　2.规划设计阶段

　　房地产开发项目的投资主要花费在施工阶段，这是发展商普遍存在的一种认识，他们认为只要加强此阶段的监控，就可大量节约成本。为了做好这一点，发展商加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理，为了订购便宜的材料，发展商甚至亲自出马“货比三家”等等。然而，项目建成之后，发展商却发现这样做并没有使成本下降多少。问题的关键在于发展商忽视了对设计阶段的监控。研究结果表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度为75%，施工图设计(技术设计)阶段，影响工程造价的程度为25%一35%，施工开始，通过技术措施节约工程造价的可能性为5%～10%，据国外统计资料，在规划设计阶段节约投资的可能性为88%。设计图纸一旦审定，工程成本也就基本确定。设计质量高，既可满足功能要求，又能降低成本;如设计保守，会增加工程造价;设计粗糙，会导致工程经常更改，增加工程成本。设计对于工程项目建设工期、项目成本和质量以及建成后能否获得较好的经济效益，都起着决定性作用。因此，在满足项目使用功能的前提下，合理设计可以使项目成本大幅度降低，充分挖掘设计潜力，将是控制成本的关键所在。在此阶段如何操作才能达到降低成本的目的?

　　运用并行工程(CE)的思想进行规划设计。规划设计阶段并不是孤立的环节，它需要规划设计人员从整个房地产开发项目的角度出发综合考虑各方面因素。例如某楼盘从设计师的角度说无可挑剔，但就是卖不动，没人感兴趣。为什么会这样?

　　因为在设计之前，发展商就没有考虑到，能够接受这种黄金地段住宅价位的买家，对户型、面积及户外设施的较高要求。一个项目的规划设计及建筑方案的形成，要求制定者要懂得市场，有丰富的房地产销售经验，对买家非常了解，对个人居住生活中的行为规律、喜好，社交特点非常了解。

　　对于大宗产品来说，“需求”不足以概括顾客全部的心理和现实行为。当口渴的时候，会产生“想喝水或饮料”的需求，这一行为是低涉人度、低风险的，喝过以后几乎马上就忘却了。但当购房置业的时候，在这一行为发生的前期，往往目标购房者心里就有了种种憧憬，从大的方面来说，想到将要过一种完全不同的生活，生活有了另外一种风景;从小的方面来说，在心里勾划每一个房间的布置、为家里的每一个人安排一个自由的空间、为观景阳台所能呈现的画面浮想联翩??总之，

上一页  [1] [2] [3] 下一页