摘要：随着房地产企业对于房地产开发项目管理体系不断的优化，本文通过对某地高层精装修住宅项目管理实践，分析了项目销售期开发进度计划控制的内容和方法。

　　一、 前言

　　随着国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着银行放贷的严控以及客户投资房产需求减弱等多方面的压力，市场竞争日趋白热化，如何求生存、谋发展是摆在每一个房地产开发企业面前的一个重要课题。随着市场竞争格局的变化，房地产开发的进度控制，特别是销售期进度控制已成为各房地产企业的核心竞争力之一。

　　一个项目开发的进度大体分为五大阶段：1、征地期;2、前期设计报批期;3、工程建设期;4、销售期;5、项目验收交付期;在这些阶段中，销售期进度控制是项目开发过程中进行进度控制的管理工作重点。

　　销售期开发进度控制，主要反映在前期设计报批期和工程建设期里项目开发报建、营销策划、方案设计、工程组织这几方面工作的统筹与协调。因此，项目销售期进度控制的方式是以项目一级控制性计划为重点，由项目部负责对项目进度管理实行全过程动态管理，以实现项目开发进度控制的总目标。

　　二、工程概况

　　本项目为一栋30层高层商业及住宅项目，占地面积4925平方米，建筑面积35042平方米，容积率5.30，绿化率25%，其中1-2层为商业，3-6层为酒店性质住宅，7-30层为住宅。建筑结构：现浇钢筋混泥土框架-剪力墙结构，外立面材料：红色通体瓷砖，窗户：塑钢窗，LOW-E玻璃，3梯20户。项目位居西南某城市CBD区，城市中心地块。项目以45㎡精装公寓为主，两种户型三种风格，共484套。

　　项目2009年7月开始进入销售期准备工作，计划2009年11月开盘，2010年春节前基本售罄，2010年底交楼。

　　三、开发进度计划的控制

　　(一)开发进度计划的编制与制定

　　1、项目销售期的开发特点及本项目需要考虑的因素

　　(1)项目销售期的开发特点

　　房地产项目销售期是项目开发的重要开发节点，通常房地产企业开发项目是按产品以客户为导向，过程以销售为目标，项目开盘是否顺利直接影响项目的后续开发进度和项目形象。，销售期的开发具有以下几方面特点：

　　1-1、 管理系统的复杂性

　　房地产销售期能否顺利开展受前期开发手续、项目融资安排、客户市场变化、产品研发、建筑和园林设计方案及施工图出图进度和质量、材料市场变化及施工进度计划调整等多种因素影响。同时，项目专业管理团队的经验和协调能力，总部管理平台对于项目部的管理授权，项目地气候条件都将影响项目销售期进度计划的落实，以致项目管理系统呈现复杂性。没有一个房地产项目开发模式可以完全复制。

　　1-2、 专业技术的协调性

　　在房地产销售期里，房地产公司所提供市场的产品和服务，并最终得到市场认同是项目管理的重要目标和工作。作为房地产公司开发的核心能力—产品研发，已经包括了销售技术(包括产品前期客户调查及定位、竞争性楼盘分析、销售路由、物业管理、产品整体风格、销售中心及样板间装修设计要求、销售推广计划及目标成本体系等)，设计技术(包括规划设计方案、建筑设计方案、园林设计方案、装修设计方案、施工图设计、专项设计【铝合金门窗、消防、部品、VI】等)，施工技术(包括深基坑、高支模、高层垂直运输、施工流水段划分、外脚手架、防水防渗、批量精装修等)。特别是高层精装修住宅项目，在同一工作面将有多项工序同时开展，往往一点小的疏忽，将引起后续工作大量的返工。

　　1-3、 销售时间的紧迫性

　　房地产销售期通常存在开发商投入及政策市场变化影响，在项目开发计划实施中，一旦销售开盘时间确定后，各公司往往要求项目部按期完成销售节点并配合销售的展示及各项活动。但是由于前期设计、开发手续及工程进度存在大量不确定性因素，以致项目部落实销售开盘时间变得紧张和忙碌。

　　(2)本项目销售期进度计划需要考虑的因素

　　2-1、项目经营目标：(包括总体目标、项目关键工期节点、项目目标成本、项目质量目标、安全目标)。

　　2-2、项目进度计划制定的主要约束条件：(包括销售中心及样板间设计进度、销售手续报批时间、施工图设计进度、总包施工单位组织、装修施工单位及部品招标要求、示范区市政园林工程组织)。

　　2-3、项目的主要风险：项目工期较紧，临近年底气候对于装修及园林施工影响大，产品属于精装修住宅，当地市场接受程度有待检验，项目位于城市市

[1] [2] [3] 下一页